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◇代書問題
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編號 標題
1

大貴向文輝買受房地,因大貴主張房屋漏水應由文輝負責以致於房屋登記為大貴外下後,堅持應由文輝完成修漏才付清該期產權過戶款;文輝則以大貴遲延付款為由,定期催告後,解除契約,並請求法院判決大貴應將房地所有權移轉登記為其所有。在官司進行中文輝另將房地出售予育仁,

試問:

1.文輝的出售房屋行為是否有效? 

2.育仁在大貴與文輝的官司未了的情形下,即向文輝購買該戶涉及訴訟的房子,是否有危險?

2

甲、乙、丙三人為兄弟,其母丁於81年2月1日去世,留有龐大遺產,由於兄弟三人無力支付鉅額之遺產稅,故決定將座落於北市和平東路三段屬於遺產之不動產處分。於是和某仲介公司訂立銷售契約;然其權狀所載之所有權人仍為其母丁,故以其母丁本人之名義為委託人,兄弟三人則為代理人,

試問此契約是否有效?

3

甲將其所有之不動產委託乙仲介公司銷售,委託期限自元月一日起至二月廿八日止,乙仲介公司於二月廿八日當天始尋得買方願以甲之條件申購,隨即以電話聯絡甲,不料卻無法聯繫上,乙公司遂於當日寄發存證信函通知此一事項,甲於三月一日收到信函,卻抗辯契約期限已過,故拒絕出售,

試問甲之抗辯是否有理由?請說明。

4

甲將其所有之房地委B仲介公司銷售,B公司媒介乙與甲簽定買賣契約,不料乙於簽約以後卻發現買賣標的物早已被劃歸公園預定地,於是向甲表示解除契約,並要求返還全部價金,但甲已無力返還,乙認為B仲介公司未調查清楚此房地為公園預定地,履行債務有過失,於是故向B仲介公司求償,

試問是否有理由?請說明

5

甲委託本公司代為尋找房子,其依規定書立購買意願書,並同意支付百分之一之佣金後,本公司即努力代為向賣方幹旋,後賣方亦同意此一價款及付款條件,公司於是通知出面簽約,惟出面簽約之人並非是甲,而是其友乙,乙以本人名義訂立契約,(非以甲之代理人名義),事成後,公司向乙請求佣金,但乙拒絕之,理由為其並未對公司承諾支付佣金。

問此一主張是否有理由。

6

甲委託本公司銷售座落於新生南路之房地,委託價為3000萬,委託期限為2個月,由於此一價位甚高且產品不甚有競爭性,故公司承辦人員並未積極促銷,(未發稿或很少發稿),委託人見公司無甚促銷動作遂私自出售,公司欲依契約條款中之私自出售之罰責要求給付佣金,是否有理由。

7

甲委託本公司仲介銷售座落於士林之房地,甲向公司表示:不含增值稅服務費,其欲實拿500萬,承辦人參考其估算一般之增值稅為30萬元,甲於是將售價定為570萬,隨後公司仲介乙出價購買,雙方於條件一致後即訂立買賣契約,並申報稅捐,不料稅單核發後,增值稅竟然為70萬元,

甲拒絕出售是否有理由?

8 案件如為空屋,且為點交案件,拍定後應如何處理?
9 拍得之不動產為不點交案件,該如何處理?
10 拍得不動產有第三人之租約,且尚未屆滿,該如何處理?
11 申請點交時間流程實例
12 標得土地,如土地已被設定地上權,應如何處理?
13 標得土地,如無法確定土地界址,應如何處理?
14 土地界址,不像建物那麼容易尋找,所以在標得土地,如要確定土地界址,即應以土地所有權人名義,聲請地政機關鑑界,並套繪測量成果圖,地籍圖存查,以資確定土地之員正界址,(詳土地登記規則)。
15 如承租人稱,租金已一次全部交給原屋主,因此要住到租期屆滿,而且不再付租金給拍定人,應如何處理?
16 標得房屋,如該屋為第三人租用中,且租期尚有十年之久,又每月租金只有鄰近相同房屋之租金一半以下顯然過低,拍定人是否可要求承租人與其另立租約,調高租金,收取押金或改變原租約內容?如果承租人不願意調高租金,是否有調高租金之補救辦法?
17 標得房屋內有一間房間,在查封前由第三人占用,或租用中,且租期尚未到期,當初承租時言明客廳、廚房、浴室可與屋主共用,拍定人爾後應如何與該租用人共處?又是否可拒不讓承租人共用客廳、廚房、浴室等設施?
18 標得房屋,如該屋為債權人借用中,且債權人稱其與原屋主取得協議讓其借用該屋來抵債務及其利息,拍定人應如何處理?
19 標得房屋,如房屋內仍有屋主或第三人居住其中,拍定不依合法程序而擅自闖入屋內或恐嚇其搬遷,將會產生何種後果?應如何處理?
20 標得房屋,應如何聲請點交,需準備那些人員、器材,執行當中如遇屋主抵抗,又如何處理?