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◇代書問題
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編號 標題
1

甲向乙購買座落台北市敦化南路某房地,雙方都依約簽約、備證。甲自行向A銀行貸款,於甲帶行員估價看屋時,卻發現該屋已被債權人假扣押查封,經向乙查詢,始瞭解乙是替胞弟當保證人向B銀行貸款,其胞弟已積欠六個月之利息未繳,B銀行轉向保證人催討,查封該屋。

2

甲乙於四月二十日就座落台北市中山北路二段某號之房地簽訂買賣契約書,乙於同時提出該屋現出租予丙,租期到七月一日期滿。甲乙間之過戶手續於五月三十一日完成交屋交尾款,於該屋現場丙亦答應於租期屆滿即搬出,甲因經商常出國,甲於六月二十日出國,八月三十一日回國,回國後欲遷入讓屋居住,結果卻發現丙仍居住未搬,甲以租約期滿請其搬遷,丙卻以民法第451條:「租期限屆滿後,承租人為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」為由抗辯不搬。

3

甲向乙購買預售之房屋,簽約時建設公司並未完工交屋,簽約時無屋況確認書,契約書中只載以現況交屋,於乙取得權狀後,甲乙雙方辦理產權移轉,於交屋交尾款時,甲要求於該屋現場點交,此時甲則發現建設公司之工程品質極差,如磁磚與牆腳有大空隙、紗窗破裂、地面高低起伏、油漆剝落,甲極不滿意屋況,不願交屋付款,要求乙將所有缺點改進,但乙卻稱和建設公司已交屋完成無法向建設公司要求改善,且契約書只載以現況交屋,不是賣方的責任,甲則稱只看屋一次,當時建設公司並未完工,在施工中何以看出缺點,所以要求交尾款時再檢視該屋,雙方各持

4

乙丙兄弟二人因繼承公同共有座落台北市南京東路五段某樓房地,乙委託某仲介公司代為銷售該屋,經業務員尋得甲有意購買,並付了十萬元定金給乙、雙方約定一週後簽約。於簽約時丙出面反對出售,並聲明其兄無權出售該屋,乙丙兄弟二人各持己見,一個要賣,一個不賣,甲不知該向何人簽訂合約。

5

乙銷售座落台北市民權東路某號房地,乙宣稱受丙委託出售,一切事務由乙代理,於簽約時甲要求出示授權書,乙則稱受丙口頭委任,並無授權書,且丙現人在美國聯絡不上,甲認為有受騙之虞,於是不願簽約購買,要求退還定金,乙稱定金已付,契約已經成立,不買是甲的問題,定金要沒收。

6

甲尋得座落台北市敦化南路某房屋,甲覺得很滿意,並簽訂契約確認書,且付了十萬元定金給屋主乙,簽約時甲並未到場,而是由丙出面和乙簽訂買賣契約書,雙方約定丙得將產權以甲為登記名義人,今因房價下跌,丙不願繼續付款,則宣稱產權是登記給甲,契約確認書為甲所簽,且定金亦由甲所付,應找甲負擔才對。

7

甲向乙購買台北市民權東路之房地,總價980萬,甲要求代書一定要貸到七成,但代書向銀行接洽後無法達七成之額度,甲即要求代書偽造合約書,將成交價灌水,以期順利貸到七成,此為代書所拒絕。甲因被代書所拒,自己即偽造一份合約書向某人壽保險公司求貸,因轉換銀行多家耗時甚久,乙也急需錢用,且產權亦過戶到甲名下超過十五日,乙欲上法院告甲違約,甲因灌水過高該合約為人壽保險公司所疑,經訪價及輾轉連絡上乙始知為甲所騙不願承辦此貸款,甲因而申貸無門付不出尾款。

8

甲乙雙方就座落台北市天母忠誠路某號房地簽訂買賣合約,總價1200萬元,雙方約定簽約款120萬元,備證款360萬,完稅款360萬元,尾款360萬元。雙方都依約按時簽約、備證、完稅,於乙收齊完稅款繳納稅款後,代書送過戶時始發現乙有抵押設定400萬元未塗消,代書立即連絡乙出面解決,但乙仍置之不理,因其尾款只剩360萬元,仍不足清償銀行貸款400萬元。

9

甲向乙購買房地,簽約、備證雙方都依約準時辦理,於稅單核發代書連絡雙方完稅但於連絡甲時,甲卻因一時手頭不方便,希望延後一個星期再來完稅,隨後代書向乙陳述甲之情況,乙並未表示意見,但於三日後乙卻寄發存證信函欲解除契約,並沒收甲所付之款項。

10

甲乙雙方就座落台北縣淡水鎮油車口路某號之房地簽訂買賣契約,於簽約時因標的物在淡水,謄本調閱來不及配合簽約時間,產權調查未盡詳細,故代書提議先將簽約款留置仲介公司保管,等謄本調回,產權清楚後再請業務員將該款送交乙,不料於謄本調回卻發現該屋已被台北市銀行假扣押查封,試問應如何處理。

11

甲向乙購買座落台北市羅斯福路三段某號之房地總價868萬元。乙原向某銀行貸款690萬元利率6.75%,甲認為其貸款額度和利率可以接受,心想自備款可以減少只需178萬,認為佔了便宜,於簽約時即表明欲承接乙之原有貸款,借款人仍不變更,可享受舊利率由甲繼續繳息,經雙方同意且立下切結書,但事隔多月銀行利率調高,且甲在股市中慘遭套牢,付不起銀行利息,因積欠數日銀行通知乙欲強制執行拍賣抵押物。

12

甲向乙購座落台北市基隆路二段某號房屋,甲簽訂了契約確認書並給付乙定金10萬元。於簽約時代書要求雙方出示身份影印,代書突發現甲竟未滿二十歲,於是代書要求甲之法定代理人必需出面簽約,合約才能生效。

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甲向乙購買座落台北市敦化南路某號房屋,甲之貸款由代書承承辦,經尋問多家銀行,都因基地座落42、43兩筆地號上,但土地權狀只有42地號一張而拒絕承辦。銀行規定必需兩筆土地同時設定抵押,但因原建設公司與地主間糾紛未清,故只過戶42地號土地,43地號土地始終未辦理產權移轉,且事隔多年現今無法取得清楚之產權。

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甲向乙購買座落台北市忠孝東路四段某號房地總價1275萬元,尾款890萬元,經雙方合意,甲自行向某銀行土城辦事處辦理貸款,該行和甲平日即有生意來往關係良好,甲之貸款於12月26日銀行通知核發,經代書聯絡雙方約定於12月31日至土銀領取並辦理交屋手續。當時因股市熱絡,甲亦在股市進出頻繁,於代書聯絡後,甲卻於12月27日提前私自領取尾款購買股票,甲本以為可於12月31日前賣出賺取差額,無奈恰逢下跌股票賣不出去,於約定日付不出尾款。

試問:甲應負何種責任。

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乙出售預屋與甲,該合約可至建公司換約,甲乙間之款項都全部付清,屆時建公司直接將產權過到甲之名下,於權狀核發甲始發現,與原先和乙所簽訂之契約中坪數短少二坪,因建設公司推出時之售價每坪單價10萬,今短少二坪建設公司依原合約以誤差超過2%願賠償甲20萬,但甲向乙購買時,因房價節節上昇單價每坪25萬元,甲損失50萬元除了向建設公司領取賠償金20萬元仍然少了30萬欲向乙追討。

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甲委託某仲介公司代尋適合之房屋自己使用,因甲本身為上班族存款不是很多,貸款額度希望多些才有能力購買,經業務員丙尋得台北縣土城公館路某號之房地,屋主乙願以300萬元出售,丙一再向甲保證,一定可以貸到200萬元,經甲盤算後勉強負擔得起於是簽訂買賣契約。簽約、備證後經代書向銀行接洽,銀行只核貸150萬元差了50萬元,甲即謂:「當初所說一切都沒有問題,現在卻少了50萬元,我那來50萬,仲介公司要負責到底。」

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甲經由某公司仲介以總價新台幣一仟萬購買乙位於民權東路之房屋乙間,訂約時雙方約定買方應備證後第十日會同賣方清償貨款,即同時交屋,餘款壹佰萬元於完稅時交付,嗣買方甲均依約定繳付款項,賣方乙亦如期交屋,至稅單核發時卻發現房屋已被某銀行以貳佰萬元之債權查封而不得過戶。

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賣方甲以新台幣貳仟捌佰伍拾萬將其所有店面賣予買方乙,雙方約定簽約款伍拾萬元,增值稅約壹佰參拾萬元方由買方繳納以代付款,餘款均於貸款完竣後支付,如今買方欲貸款參仟萬卻一直無法完成,致案件拖滯不前,賣方著急。

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住在新竹的金鳳,辛苦照顧家中的雜貨店,攢錢買下二棟房子(民國七十四年前購買),又供三個孩子上學;好賭的丈夫根成不僅成天遊手好閒,還一天到晚回家要賭資。為了防止家裡的財產被根成花光,金鳳特別去新竹地方法院辦理夫妻分別財產制的登記。最近他們舉家搬到三重,根成卻向法院起訴請求擁有二棟房子的所有權;法院則判決根成勝訴。

問題:

1.何謂「夫妻聯合財產制」?有何特殊規定? 

2.法院判決根成勝訴的理由何在?

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大樓地下室的停車位或商場攤位屬於分別共有(持分所有)者,於出賣時,其他共有人(亦即全體車位或商場攤位的所有人)是否有優先承買權?

大貴向文輝購買的大樓房屋,附有地下室停車位一個,是以大樓依法附建的防空避難設備兼作停車空間使用的停車位,並無獨立的所有權狀,而是附記在主建物所有權狀上之公共設施內。依土地法第三十四條之一第四項規定:共有人出售其應有部份之房地時,他共有人得主張按同樣條件優先承買;因此大貴非常擔心。

試間:大樓的其他住戶是否可對該地下停車位主張優先承買權?