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土地問題| 農發條例實務摘要 |
| 壹、 前言： 農發條例修正案，緣起農地自由買賣的呼聲，迨85年8月間，行政院農委會提草案交立法院審議，89年1月4日立法院三讀通過，同年1月26日總統公布，1月28日生效。自此之後，放鬆＜農有＞，調整＜農用＞之新局面，於開焉開始。 貳、 農有與農用： 一、 農有管人 規範農業用地所有權之歸屬。 二、 農用管地 規範農業用地之利用。 參、 農業用地： 一、農業用地包括《耕地》及《耕地以外之農業用地》＜農業用地作農業 使用證明核發暫行處理原則2.＞ 二、何謂耕地以外之農業用地 （一）依農發條例第３條第10款規定＜土地稅法第10條；平均地權條例 第3條－採同定義＞非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍 內，依法供下列使用之土地： 1.供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。 2.供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、 集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。 3.農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍(藏) 庫、農機中心、蠶種製造(繁殖)場、集貨場、檢驗場等用 地。 （二）依農業用地作農業使用證明核發暫行處理原則規定＜農業用地作 農業使用認定及核發證明辦法《草案》第2條－採同定義＞ 1.依區域計畫法劃定之各種使用分區內編定之林業用地、養殖用 地、水利用地、生態保護用地、國土保安用地及 供農路使 用之道地目土地，或暫未依法編定之田、旱、林、養、牧、 原、池、水、溜、溝地目之土地。 2.依都市計畫法劃定為農業區、保護區內之林、養、牧、原、 池、水、溜、溝地目之土地。 3.國家公園區內之土地，依國家公園法劃定之分區別及使用性 質，經國家公園管理處會同有關機關認定合於前目規定之土 地。 （三）依農發條例施行細則第２條第１項規定 1.依區域計畫法劃定為各種使用分區內編定之林業用地、養殖用 地、水利用地、生態保護用地、國土保安用地及供農路用之道 地目土地，或上開分區內暫未依法編定用地別之土地。 2.依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育 區、森林區以外之分區內所編定之農牧用地或暫未依法編定之 田、旱地目之土地。 3.依都市計畫法劃定為農業區、保護區內之土地。 4.依國家公園法劃定為國家公園區內按各分區別及使用性質，經 國家公園管理處會同有關機關認定合於前三款規定之土地。 （四）農發條例第8條第3項、第9條、第14條、第32條第2項、69條第2 項所稱《農地》，係指本條例第3條第1項第 10款之《農業用 地》。＜農發條例施行細則6第1項＞ 三、 何謂耕地 （一） 依農發條例第3條第11款規定 1. 依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區之農牧用地。 2. 依都市計畫法劃定為農業區、保護區之田、旱地目土地。 3. 非都市土地暫未依法編定之田、旱地目土地。 4. 國家公園內，依國家公園法劃定之分區別及使用性質，經該法主管機關會同有關機關認定屬於前目規定之土地。 （二） 農發條例第11條、第17條所稱《農地》，係指本條例第3條第1項第11款之《耕地》。＜農發條例施行細則6第1項＞ 肆、 農業用地作農業使用證明書： ＜綜合：89.2.15.農字企第890010051號訂頒《農業用地作農業使用證明核發暫行處理原則》及89.2.29.農企字第890010059號函補充說明；農業用地作農業使用認定核發證明辦法《草案》內容＞ 一、 受理申請機關 土地所在地之鄉（鎮、市、區）公所 二、 用途 （一） 依農發條例第18條申請興建自用農舍 ＜農業用地作農業使用認定及核發證明辦法《草案》第3條＞。 （二） 依農發條例第31條《辦理耕地所有權移轉登記》。 （三） 依農發條例第37條《農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅》。 （四） 依農發條例第38條《農業用地之繼承、遺贈或贈與時，免徵遺產稅、贈與稅、田賦》。 （五） 依農發條例第17條第一項規定《請求回復登記為所有人》之農業用地移轉登記及報稅案件及依第34條規定《農企業法人承受耕地》之登記及報稅案件，俟細則及相關子法規訂頒後，再受理申請 ＜農業用地作農業使用認定及核發證明辦法《草案》第3條無此項＞ （六） 《農企業法人承受耕地》，申請核發證明，並取得完稅證明後，始得申辦所有權移轉登記。 三、 農業用地免申請《農業用地作農業使用證明書》之情況 （一） 耕地，因繼承或法院拍賣之移轉登記案件。 ＜農發條例31但書參照＞ （二） 耕地，得申請而不申請免徵遺產稅或不課徵土地增值稅者。 ＜農發條例31但書參照＞ （三） 農業用地，自然人得申請而不申請不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅、田賦者。 ＜農發條例37、38參照＞ 四、 應備文件 （一） 申請書。 （二） 最近一個月土地登記簿＜※注意有無地上權、地役權、永佃權、建號、限制登記等＞及地籍圖謄本。 （三） 申請人身份證明＜身份證影本、戶口名簿影本、戶籍謄本＞。 （四） 繼續作農業使用承諾書＜農業使用證明核發辦法《草案》無此項＞。 （五） 共有土地應檢附全部共有人之同意書或分管契約＜※訂定買賣契約時須注意有無分管或分管之繼受取得＞。 （六） 其他證明文件。 五、 會勘及審查 （一） 審查小組 1. 農業單位＜主辦單位＞ ＜業務聯繫與執行及現場是否作農業用途之認定＞ (1) 是否已依法申請農業生產必要設施(應附相關證明文件)。 (2) 農業設施是否非農業使用。 (3) 是否有防礙地下水補注功能之情形。 (4) 是否變更地形、地貌。 (5) 園藝景緻區、展覽展示區，是否設有圍障。 (6) 是否常態種植（經營）作物。 (7) 是否閒置不用（※休耕、休養、停養期間《有備案者》，或有不可抗力之理由而有證件者，不屬閒置不用）。 2. 地政單位 ＜是否符合非都市土地使月管制相關法令規定之認定及實地指界工作。＞ (1) 是否符合非都市土地使用管制相關法令規定＜※本項主管機關有屬發展局，亦有屬地政機關者＞。 (2) 申請之土地界址，是否與實際指界者相符。 3. 建設（工務） ＜是否符合都市土地分使用管制規定及農舍、建物是否為合法使用之認定。＞ (1) 是否符合都市計畫分區使用管制規定。 (2) 土地使用是否符合土地使用管制規定。 ※ 地形、地貌不得任意變更。 ※ 灌水《※灌溉(給水)、排水》系統不得阻斷。 ※ 不得堆置與農業無關或防礙耕作之障礙物、砂石、廢棄物、鋪設柏油或水泥等。 (3) 基地上之農舍及農業設施，是否合法興建、合法使用，有無擅自違建或改變使用。 (4) 非都市土地使用編定前之農舍或設施，《得為從來之使用》者，須檢具相關證件。 ※ 農業區內原有合法建築物，原使用為日常用品零售業、一般零售業之中西藥品、種子、園藝及園藝用品者，其拆除後之新建、增建、改建或修建，《得為原來之使用》。 ＜臺北市土地使用分區管制規則第71條之1第1、2項＞ ※ 保護區內原有合法建築物，原使用為日常用品零售業、一般零售業之中西藥品、種子、園藝及園藝用品、小吃店業及日常服務業者，其拆除後之新建、增建、改建或修建，《得為原來之使用》。 (5) 土地使用編定前之祖墳，須檢具證件。 ＜農業用地作農業使用認定及核發證明辦法《草案》第十條＞ (6) 依法採取土石或工程之廢棄土堆置場，使用期間或使用期滿未回復農業使用者，非屬農業用地。 4. 環保單位 ＜農業用地是否遭受污染不適作農業使用之認定。＞ 六、 收費 （一） 在農業主管機關未訂定收費標準前，每件申請案件暫收新台幣五百元。 ＜《農業用地作農業使用證明核發暫行處理原則》補充規定四.＞ （二） 行政規費。 ＜農業用地作農業使用認定及核發證明辦法《草案》第18條第1項＞ （三） 農業使用證明書超過一份者，每份力加收新臺幣一百元。 ＜農業用地作農業使用認定及核發證明辦法《草案》第18條第2項＞ 七、 駁回 （一） 審查不合規定者，主管機關應敘明理由，駁回之。 （二） 違規使用者，予以駁回並副知稅捐稽徵機關。＜※農業用地作農業使用證明核發暫行處理原則8.後段＞ 八、 複查 申請人對駁回之處分有異議者，得於處分書送達十五天內，以書面並檢附相關證件申請複查，複查以一次為限。 九、 行政救濟 （一） 提起訴願 駁回之行政處分書送達之次日起三十日內，繕具訴願書提起訴願。 ＜《修正》訴願法14、15＞ （二） 行政訴訟 經訴願程序後，得提起行政訴訟。 ＜《修正》行政訴願法5＞ 十、 核發 （一） 農業用地經審查符合農業使用認定基準者，核發《農業用地作農業使用證明書》一份。經申請得核發多份。 （二） 耕地經審查不符合農業使用認定基準，但符合土地使用管制規定者，出具《符合土地管制規定證明書》。 十一、 有效期間 （一） 《農業用地作農業使用證明書》有效期間為六個月。 （二） 有效期間內變更為非農業使用者，證明書自動失效。 伍、 農業用地之承受與移轉： 一、 自然人可以自由購買、受贈或繼承農地。 自耕能力證明書已成歷史。 ＜刪除原土地法30、31之1＞ 二、 耕地得移轉為共有。 ＜刪除原土地法30及原農發條例30＞ 三、 修法後在自有農業用地興建農舍，該自有農業興建農舍滿五年，確供農業使用，始得移轉。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。 ＜農發條例18第2項＞ 四、 農舍應與坐落之農業用地併同移轉。 ＜農業發展條例18第4項＞ 五、 耕地之使用，應符合區域計畫法或都市計畫法規定，始得辦理所有權移轉登記。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。 ＜農發條例31＞ 陸、 私人承受耕地面積之限制： 一、 私人取得耕地之面積，合計不得超過20公頃，其超過部分之轉讓契約或取得行為無效，並不得移轉登記。但因繼承或其他法律另有規定者，不在此限。 ＜農發條例11＞ 二、 前項私人取得之耕地合計不超過20公頃，包括修法前取得部分。 ＜農發條例施行細則7＞ 三、 前項私人取 得耕地之移轉記，應附承諾書及印鑑證明，承諾原有及本次取得之耕地面積合計未超過20公頃，如有違反，同意由地政機關依土地登記規則逕塗銷登記。 ＜內政部89.3.2台(89)內地字第8972303號函附《研商修正後農業發展條例中有關農地利用與管理如何執行事宜》會議記錄結論、農發條例施行細則7第2項＞ 柒、 法人承受農業用地： 一、 私法人《不含經許可之農企業法人》 （一） 私法人不得承受耕地。＜農發條例33前段＞ （二） 私法人得承受耕地以外之農業用地。 二、 農企業法人 （一） 農企業法人＜農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構＞ 經取得許可者，得承受耕地。＜農發條例3第7、8、9款及第33後段、34第1項＞ （二） 農企業法人申請承受耕地，應檢具經營利用計畫及其他規定書件，經中央許可核發證件，憑辦土地所有權移轉登記。 ＜農發條例34第2項＞ （三） 農企業法人承受耕地後，非經中央核准，不得擅自變更經營利用計畫或閒置不用。 ＜農發條例35＞ （四） 農企業法人承受耕地後，除因政府徵收、收購或依法檢討變更者外，不得變更使用。 ＜農發條例36＞ 三、 公法人 公法人依法徵收、照價收買或實物抵繳，自得承受農業用地。 捌、 設定抵押權： 一、 農舍應與坐落之農業用地併同設定抵押權。 ＜農發條例18第4項＞ 二、 農企業法人抵押權設定最高金額，由中央決定。 ＜農發條例34第3項＞ 玖、 耕地分割： 一、 每宗耕地分割後《每人所有面積》未達0.25公頃＜756.25坪＞者，不得分割。 ＜農發條例16第1項＞ 二、 例外規定 （一） 購買《部分》毗鄰耕地而其耕地合併者，《得為分割合併》。 ＜農發條例16第1款＞ ※ 建築基地法定空地分割，受＜建築基地法定空地分割辦法＞第五條規定之限制 ※ 土地合併要件：同一地段、地界相連，使用分區、使用性質及地目均相同之土地＜地籍測量實施規則224＞。 ※ 設有抵押權之土地合併，應經抵押人之協議及同意＜地籍測量實施規則224；土地登規則96＞。 ※ 經法院查封、假扣押、假處分或破產記之土地，不得合併＜土地法施行法19之1；土地登規則129＞。 ※ 兩宗以上之土地，已設定不同種類之他項權利，不得合併＜土地法施行法19之1＞。 （二） 同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，《得為分割合併》。 ＜農發條例16第1款後段＞ （三） 部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，《得為分割》。 ＜農發條例16第2款＞ （四） 修法後繼承之耕地，《得分割為單獨所有》。 ＜農發條例16第3款＞ ※ 應先取得共有人之協議或經法院之判決確定，分割之宗數不得超過共有人數 ＜農發條例施行細則第10條＞ （五） 修法前之共有耕地，《得分割為單獨所有》。 ＜農發條例16第4款＞ （六） 耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割終止租約者，《得分割為租佃雙方單獨所有》。 ＜農發條例16第5款＞ （七） 非農地重劃地區，變更為農水路使用者。 ＜農發條例16第6款＞ （八） 其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央主管機關專案核准者，《得為分割》。 ＜農發條例16第7款＞ （九） 修法後繼承人請求回復所有權登記時，並得請求依其《抾分分割》。 ＜農發條例17第1項＞ 拾、請求回復所有權登記： 一、 修法前，數繼承人因原土地法第30條及原農發條例第30條之故，以約定或受託方式登記為其中一人者，其他繼承人得於修法後一年內請求回復所有權登記。 ＜農發條例17第1項＞ 二、 請求回復所有權登記及報稅案件，要否檢具《農業使用證明》，俟細則及相關子法規訂頒後，再受理申請。 ＜內政部89.3.2.台(89)內地字第8972303號函附《研商修正後農業發展條例中有關農地利用與管理如何執行事宜》會議紀錄結論＞ 拾壹、修法前取得之農業用地得更名為寺廟或教堂所有： 修法前，寺廟或教堂(會)以自有資金取得而以自然人名義登記之農業用地，得更名為該寺廟或教堂(會)所有。 ＜農發條例17第2項＞ 拾貳、逾期未辦繼承登記： ＜土地法73之1＞ ＜繼承開始逾一年，經公告三個月，且無不可歸責聲請人事由，仍未辦繼承登記之土地或建物《不限農業用地或農舍》。＞ 一、 地政機關列冊管理《不代管》。 二、 列冊管理期間為十五年。 三、 逾管理期間未申請繼承登記者，公開標售。 四、 標售時，繼承人、合法使用人或其他共有人，依序就其使用範圍，有優先購買權。 五、 標售所得價款，國庫設專戶儲存，供繼承人依其法定應續分領取。逾十年無繼承人申請領取者，歸屬國庫。 六、 經五次標售不成，登記為國有。國有登記之日起十年內，原繼承人仍得向國產局申請自專戶撥發其法定應有價款。 拾參、稅賦： 一、土地增值稅 （一） 原地價起算點 1. 作農業使用之農業用地，於修法後第一次移轉，或自然人前次移轉不課徵土地增值稅後再移轉，土地增值稅以修法當期之公告土地現值，為原地價。 ＜土地稅法39之2第4項＞ 2. 修法後曾經移轉之農業用地再移轉，以最近一次課徵土地增值稅之移轉現值，為原地價。 ＜土地稅法39之2第5項＞ （二） 得申請不課徵之情況 1. 作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。申請時應檢具《農業用地作農業使用證明》。 ＜農發條例37第1項；土地稅法39之2第1項＞ 2. 前項不課徵土地增值由權利人及義務人申報。依規定得由權利人單獨申報者，得由權利人單獨提出。 ＜農發條例37第1項；土地稅法39之3第1項＞ 3. 農業用地依法變更編定為非農業用地，在未完成細部計畫，無法依變更後之用地使用，經主管機關認定，仍應依原來農業用地使用分區別或用地別管制使用者，得不課徵土地增值稅。 ＜農發條例施行細則2第2項＞ （三） 應課徵之情況 1. 農業用地未作農業使用。 2. 農企業法人承受農業用地。 3. 私法人承受耕地以外之農業用地。 4. 農業用地已依法變更為非農業使用。 5. 符合不課徵條件，但未申請不課徵者。 二、遺產稅 （一） 繼承人或受遺贈人，承受已作農業使用之農業用地及地上農作物，免徵遺產稅。 ＜農發條例38第1項；遺贈稅法17第6項＞ （二） 農業用地依法變更編定為非農業使用，在未完成細部計畫，無法依變更後之用地使用，經主管機關認定，仍應依原來農業用地使用分區別或用地別管制使用者，得免徵遺產稅。 ＜農發條例施行細則2第2項＞ 三、贈與稅 （一） 配偶或第一順序之繼承人，受贈已作農業使用之農業用地及其地上農作物，免徵贈與稅。 ＜農發條例38第2項；遺贈稅法20第5款＞ （二） 農業用地依法變更編定為非農業用地，在未完成細部計畫，無法依變更後之用地使用，經主管機關認定，仍應依原來農業用地使用分區別或用地別管制使用者，得免徵贈與稅。 ＜農發條例施行細則2第2項＞ 四、田賦 （一） 配偶或第一順序之繼承人，承受已作農業使用之農業用地及其地上農作物，自承受之年起，免徵田賦十年。 ＜農發條例38第1項＞ （二） 配偶或第一順序之繼承人，受贈已作農業使用之農業用地及其地上農作物，自受贈之年起，免徵田賦十年。 ＜農發條例38第2項＞ （三） 家庭農場在同一或毗鄰地段，購置或交換耕地，取得後連同原有耕地總面積在五公頃以下者，新增部分免徵田賦五年。 ＜農發條例41＞ ※所稱耕地面積總和，係指共同戶內各成員所有耕地之總和，並應向主管稽徵機關報明其購置或交換前後之耕地總面積及標示＜農發條例施行細則17第1、2項＞。 （四） 農業用地依法變更編定為非農業使用，在未完成細部計畫無法依變更後之用地使用，經主管機關認定，仍應依原來農業用地使用分區別或用地別管制使用者，得免徵田賦。 ＜農發條例施行細則2第2項＞ 拾肆、補稅 一、＜補＞課徵土地增值稅 ＜農發條例37第2項；土地稅法39之2第2、3項＞ 《稅捐單位依農經單位之查核處分書執行》 （一） 自然人，承受不課徵土地增值稅之農業用地，經查獲未作農業使用，給予一次恢復之機會，否則必須補稅。 （二） 前項《給予一次恢復之機會》於配偶間互贈時合併計算。 二、追繳遺產稅 ＜農發條例38第1項；遺贈稅法17第6項＞ （一） 自然人，繼承或受遺贈，免遺產稅之農業用地及地上農作物，經查獲五年內未作農業使用，給予一次恢復之機會，否則必須補稅。 （二） 前項，因自然人死亡、徵收或依法變更為非農業用地者，得免追繳。 ＜農發條例38第2項；遺贈稅法20第5款＞ 三、追繳贈與稅 （一） 配偶或第一順序之繼承人，承受免贈與稅之農業用地及地上農作物，經查獲５年內未作農業使用，給予一次恢復之機會，否則必須補稅。 （二） 前項，因自然人死亡、徵收或依法變更為非農業用地者，得免追繳。 四、追繳田賦 ＜農發條例38第2項＞ （一） 配偶或第一順序之繼承人，受贈免田賦之農業用地及其地上農作物，經查獲未作農業使用，給予一次恢復之機會，否則必須補稅。 （二） 前項，因自然人死亡、徵收或依法變更為非農業用地者，得免追繳。 拾伍、行政強制執行罰及刑罰 《※承受都市或非都市農業用地違規使用之罰則※》 《主管機關依農經單位之查核處分書執行》 一、行政強制執行罰 （一） 土地所有權人、使用人或管理人，處６萬元以上至３０萬元以下罰鍰。 ＜都市計畫法79第1項；區域計畫法21第1項＞ （二） 勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。 ＜都市計畫法79第1項；區域計畫法21第1項＞ （三） 停水、停電、封閉、強制拆除或其他恢復原狀之措施，費用由所有權人、使用人或管理人負擔。 ＜都市計畫法79第1項；區域計畫法21第2項；農發條例36＞ （四） 前項罰鍰逾限不繳，移送法院強制執行。 ＜都市計畫法79第2項；區域計畫法21第3項；農發條例36＞ （ 五） 農企業法人承受耕地後，擅自變更計畫或閒置不用，《負責人》處３至１５萬元罰鍰，並得採連續罰。 ＜農發條例72＞ 二、刑罰 土地所有權人、使用人或管理人，六個月以下有期徒刑或拘役。 ＜都市計畫法80；區域計畫法22＞ 拾陸、耕地租賃 一、修法前已訂三七五租約者 （一） 原依耕地三七五減租條例，或依土地法及其他法律訂約者，其權義關係不因修法而受影響。 ＜農發條例20第2項＞ （二） 委託經營之書面契約，不適用耕地三七五減租條例。契約存續期間之權益關係，依雙方之約定；未約定部分，適用農發條例。 ＜農發條例20第3項＞ 二、修法後之租賃關係 （一） 耕地租賃不適用耕地三七五減租條例，回歸土地法、民法及其他法律。 ＜農發條例20第1項＞ （二） 耕地租約，其租期、租金及支付方式，由出租人與承租人約定。 ＜農發條例21第1項＞ （三） 耕地租約定有期限者，期限屆滿租賃關係消滅，不生不定期租約問題。 ＜農發條例21第2項＞ （四） 耕地租約未定期限者，雙方得隨時終止租約。但應於六個月前通知對方。 ＜農發條例21第3項＞ （五） 耕地租約租期屆滿收回耕地，出租人無須給付補償金。 ＜農發條例22＞ 八十九年六月十六日 陳崇龍 編撰 |