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◇代書問題
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編號 標題
1

甲委託某仲介公司代尋適合之房屋自己使用,因甲本身為上班族存款不是很多,貸款額度希望多些才有能力購買,經業務員丙尋得台北縣土城公館路某號之房地,屋主乙願以300萬元出售,丙一再向甲保證,一定可以貸到200萬元,經甲盤算後勉強負擔得起於是簽訂買賣契約。簽約、備證後經代書向銀行接洽,銀行只核貸150萬元差了50萬元,甲即謂:「當初所說一切都沒有問題,現在卻少了50萬元,我那來50萬,仲介公司要負責到底。」

2

甲經由某公司仲介以總價新台幣一仟萬購買乙位於民權東路之房屋乙間,訂約時雙方約定買方應備證後第十日會同賣方清償貨款,即同時交屋,餘款壹佰萬元於完稅時交付,嗣買方甲均依約定繳付款項,賣方乙亦如期交屋,至稅單核發時卻發現房屋已被某銀行以貳佰萬元之債權查封而不得過戶。

3

賣方甲以新台幣貳仟捌佰伍拾萬將其所有店面賣予買方乙,雙方約定簽約款伍拾萬元,增值稅約壹佰參拾萬元方由買方繳納以代付款,餘款均於貸款完竣後支付,如今買方欲貸款參仟萬卻一直無法完成,致案件拖滯不前,賣方著急。

4

住在新竹的金鳳,辛苦照顧家中的雜貨店,攢錢買下二棟房子(民國七十四年前購買),又供三個孩子上學;好賭的丈夫根成不僅成天遊手好閒,還一天到晚回家要賭資。為了防止家裡的財產被根成花光,金鳳特別去新竹地方法院辦理夫妻分別財產制的登記。最近他們舉家搬到三重,根成卻向法院起訴請求擁有二棟房子的所有權;法院則判決根成勝訴。

問題:

1.何謂「夫妻聯合財產制」?有何特殊規定? 

2.法院判決根成勝訴的理由何在?

5

大樓地下室的停車位或商場攤位屬於分別共有(持分所有)者,於出賣時,其他共有人(亦即全體車位或商場攤位的所有人)是否有優先承買權?

大貴向文輝購買的大樓房屋,附有地下室停車位一個,是以大樓依法附建的防空避難設備兼作停車空間使用的停車位,並無獨立的所有權狀,而是附記在主建物所有權狀上之公共設施內。依土地法第三十四條之一第四項規定:共有人出售其應有部份之房地時,他共有人得主張按同樣條件優先承買;因此大貴非常擔心。

試間:大樓的其他住戶是否可對該地下停車位主張優先承買權?

6

黃先生於八十年間將登記於自己名下的房子出售,然後搬入他買給黃太太,並登記黃太太名下的新屋中居住。最近,黃太太因故離家出去,並打電話給黃先生,揚言要將房子賣掉,把黃先生趕出去。 

問題:請問黃先生應如何保有該棟房屋?

7

方小姐購買一預售屋,買賣契約約明附一停車位,詎料即將交屋時卻發現,建商與他人的買賣契約中約明停車位全由他人使用,且建商拒不依約交付停車位。

問題:

一、在此情況下,方小姐該如何主張其權利?

二、又若方小姐已將此房地轉售陳小姐,所有權係直接由建商移轉予陳小姐,此時權利之保障可否直接由陳小姐主張?為什麼?

8

俞先生最近買了一間中古屋,剛剛辦完交屋手續,高高興興搬進新家。搬進去之後才發現,房子竟會漏水;看來勢必要花一筆修繕費。

問題:請問俞先生能不能找原屋主負擔修繕的費用?為什麼?

9

購屋人若碰上一屋二賣的情形時,應搶先聲請假處分,查封買賣標的的房地,才足以確保移轉房地所有權的權益;相反的,如果買賣雙方在簽約後,被賣方的其他債權人聲請查封,買方應該如何處理?

10

育仁是公務員,具有申請公教貸款的資格;當初向文輝買房子時,就一再表明要以公教貸款作為支付交屋期款的一部份款額,並載明在買賣契約內;如今因政府政令改變,不能用工業住宅辦理公教貸款,而且文輝當初也沒有明確告訴育仁,其所出售的房子是屬於工業住宅。 

問題:

1.育仁是否可因無法獲得公教貸款而遲延付款?為什麼? 

2.育仁與文輝要如何解決交屋付款問題?

11

大智與大義兄弟二人因繼承而共有座落於台北市南港區土地及地上二層樓房屋一棟,應有部份各二分之一。經雙方訂立分管協議,由哥哥大智使用一樓房屋,弟弟大義使用二樓房屋。大智將其應有部份二分之一土地及房屋出售予文輝,簽約後,文輝付了訂金、簽約款計三百萬元。不料,大義竟出面主張其享有優先承買權,可依同一價格優先承購。

問題:

1.文輝是否可以主張大智已經違約?

2.若構成違約,應如何處理?

12

甲欲出售其位於新店市建國路之房地,於是刊登廣告尋求買方,旋即有一年輕男子乙出現洽詢,兩人相談甚歡;當即將價格、付款方式、過戶交屋等細節談妥,並約定四日後繳交價金、證件,並辦理相關手續,雙方並未將 上述細節載入書面。

問題:

1.此一買賣契約是否有效?原因何在?

2.乙如為一未成年男子,則契約是否有效?原因何在?

3.若乙持偽造之證件使甲信其為成年男子,則此契約是否有效?原因何在?

13

甲與乙訂立買賣契約購買座落於台北市某地段之房地(甲為賣方,乙為買方)

試問:

1.如此房地非甲所有,則此契約是否有效?理由為何?乙可對甲主張何種權利?理由為何?

2.接上題,如此房地屬丙所有,則乙可否向丙請求移轉不動產所有權?理由為何?

3.如甲和乙簽定買賣契約後,又和不知情的丁簽定一相同之契約,則此買賣契約之效力如何?理由何在?

14

黃清志是一個建築商人,蔡俊金則是個很小心謹慎的購屋者,蔡俊金與黃清志相約看過欲購之房屋之後,雙方訂立了買賣契約,蔡俊金付了訂約金,房屋所有權辦理移轉登記時,也付了大部份的價金。剩下一百萬元約定交屋時全部付清。但之後蔡俊金卻不見人影,黃清志好不容易找到了他,詢問蔡俊金為何最後的一百萬遲遲不肯付清,蔡俊金卻說:「房子我沒拿到手,怎麼付清一百萬?」而黃清志則表示:「我在半個月前就正式通知你要交屋,是你自己不來拿鑰匙的,現在我請你要付清一百萬元。」 

問題:黃清志能要求蔡俊金給一百萬元嗎?理由何

15

大豪向信二購買房屋後,大豪對於產權移轉登記為其所有之後的交屋款及銀行貸款部分之尾款,竟然拖延不付,經由信二多次依法催告繳付,均遭大豪置之不理信二一怒之下即以存證信函通知沒收已過價金,解除契約,惟土地與房屋所有權已經過戶給大豪,

試間:

1.買方違約,是否賣方通知解約即可?若買方有異議時又該如何?

2.賣方之土地與房屋所有權已經移轉為買方名下,在解約之後,應讓怎麼辦?

16

阿財家有一塊土地,早年因阿財的爸爸好心,看朋友阿昌生活很苦,想想自己也還不需用到這塊土地,便由著阿昌在那兒蓋起簡單的房子居住,沒有過間。至今35年過去了,土地稅一直都是由阿財伯繳交;現在阿財有意將土地收回為自己公司所用,於是父子倆便去找阿昌說明。不料阿昌卻表示,若要他搬家,阿財伯要付給他搬遷費,還說他在這塊土地上已超過15年了,阿財伯不能請求他歸還土地,因為已「時效消減」。阿昌是存心要白住了。

問題:

1.請解釋何謂「時效消減」?

2.本案例中,阿財伯應採何種方式

17

買方大貴向賣方文輝購買的房屋,由水生無權佔有使用中,所以在買賣契約中明定文輝應向水生索回房後,才可辦理交屋手續;可是,文輝辦理所有權移轉登記給大貴後,認為大貴可本於所有權人的地位向水生索回房屋,並不須由自己向水生索回房屋再交給大貴,遂要求大貴付清交屋期款。

問題:

1.請問文輝有沒有依據契約中規定向水生索回房屋的義務,為什麼?

2.文輝要求大貴在所有權移轉完畢需付清交屋尾款是否合理?為什麼?

18

大貴與文輝成立買賣契約,並未訂立書面,且於大貴付清價款同時,文輝將房屋、土地所有權狀及辦理所有權移轉登記之相關文件、書表交給大貴,並由大貴搬進居住,囑由大貴自行辦理所有權移轉登記之相關手續,如果有應由文輝補辦手續者,文輝亦願隨時配合辦理。但大貴一拖再拖,未辦理產權過戶手續。

問題:文輝是否可主張買賣契約未訂立書面要求大貴返還房屋?

19

育仁先向文輝承租房屋,雙方本於房客、房東關係,相處甚為愉快;同時育仁在這幾年省吃儉用也小有積蓄,想購買自己的房子。可是對於承租的房子因為住得相當滿意,實在捨不得搬家,於是要求文輝把房子賣給他,文輝念在多年相處的情感,而且育仁又中意自己的房子,遂同意賣給育仁。產權過戶完畢,文輝要求租金應結算至房屋所有權移轉登記為育仁之日同時交屋時為止。

問題:請問文輝這項要求是否合理?為什麼?

20

周秋霞五歲時,她爸爸把一塊土地以抵債方式賣給了朋友劉木春,這件事他沒有向家人提起,也未曾去辦理產權移轉登記。後來周秋霞的父母都相繼去世,周秋霞亦結婚生子了,一天,劉木春突然帶著當初簽定的買賣契約來找周秋霞,請求她將土地過戶給他。起初周秋霞很訝異,因為她從未聽父親提過;但在看了契約之後,也不得不相信確有其事。她想,現在父母都不在了,只剩下她和弟弟周秋生,做兒女的應為父親生前所做的事負責,於是周秋霞便同意將土地過戶給劉木春。

問題:

1.周秋霞是否可拒絕將土地過戶給劉木春?為什麼